El 20% de los hogares del área metropolitana vive de alquiler

El Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) ha elaborado el segundo Informe anual La vivienda en la metrópolis de Barcelona 2018, con datos de los años 2017 o 2018, según los casos. El informe se estructura en cinco capítulos que hacen referencia a las necesidades de las personas y hogares, el parque de vivienda, la construcción y rehabilitación, el mercado y los problemas de acceso y permanencia en la vivienda.

Una de las conclusiones que se desprenden del informe es que el número de hogares que viven de alquiler se ha incrementado. En la ciudad de Barcelona, por ejemplo, se ha pasado del 30,1% en 2011, al 35% en 2017. En el resto del área metropolitana, aunque el peso del régimen de alquiler es menor, también ha aumentado del 16,1% al 20%. En Barcelona, ​​de los hogares encabezados por jóvenes menores de 30 años, la gran mayoría (un 86,1%) viven de alquiler.

Por otra parte, las diferentes estimaciones del parque de vivienda realizadas en los últimos años indican que las cifras obtenidas por el censo de Población y Vivienda de 2011 eran superiores a la realidad. En concreto, en el área metropolitana de Barcelona, ​​mientras el censo contabilizaba 1.501.756 viviendas, las estimaciones realizadas por el equipo de la O-HB señalan sólo 1.432.530 para el año 2018. Y, en el caso de Barcelona ciudad, la diferencia detectada es de 811.106 en 2011 a 774.190 en 2018.

"El exceso de viviendas contabilizados en el censo de 2011 ha inducido a errores sistemáticos en la determinación del porcentaje de viviendas vacías", explican desde el AMB. En concreto, en Barcelona, ​​el censo hablaba de 88.259 viviendas (el 10,88% del parque), mientras que los estudios realizados por el propio Ayuntamiento en los 73 barrios de la ciudad durante los años 2017 y 2018 detectan que el porcentaje es de un escaso 1,22% del parque (10.052 viviendas). "Hay que tener presente, por otra parte, que en los últimos años se han ido absorbiendo viviendas que habían quedado vacías al estallar la burbuja inmobiliaria en 2007", recuerdan desde el ente metropolitano.

Una estructura de la propiedad del parque de vivienda en Barcelona atomizada con predominio de particulares

Las 774.190 viviendas contabilizadas en la ciudad de Barcelona pertenecen a 512.178 contribuyentes con una media de 1,5 viviendas por contribuyente.

El 97,1% de propietarios en la capital catalana son personas físicas y comunidades de bienes, que tienen el 84,6% del parque de viviendas, con una media de 1,3 viviendas por contribuyente.

En cuanto a las personas jurídicas, representan el 2,6% del total de contribuyentes y son titulares del 10,7% de las viviendas, con una media de 6,1 viviendas por contribuyente.

Las administraciones públicas, que representan un escasísimo porcentaje de los contribuyentes, son propietarias del 1,6% del parque, con una media de 138 viviendas por persona jurídica.

En cuanto a las viviendas en alquiler, el grupo predominante de contribuyentes también es el de las personas físicas y las comunidades de bienes, con un porcentaje del 68,9%. Le siguen las personas jurídicas con un 24,3% y las administraciones públicas con un 5,2%.

Recuperación de la edificación residencial, sobre todo en el área metropolitana

La edificación residencial se está recuperando. En Barcelona, ​​las licencias de obra mayor han pasado del mínimo de 1.474 viviendas al que habían llegado el año 2013, a 3.020 en 2018, con un aumento del 104%. Esto ha sido debido, fundamentalmente, a la construcción de nueva planta que ha pasado de 756 viviendas en 2013 a 2.371 en 2018, mientras que las obras de rehabilitación se han mantenido estables. En el resto del área metropolitana, en 2018 se han visado 4.916 viviendas, que han representado un aumento del 834% respecto también el punto más bajo, en el año 2013.

Continuo incremento del precio medio de las viviendas de compraventa

Durante el 2018 el precio medio de compraventa, tanto de obra nueva como de segunda mano, ha seguido aumentando en la metrópoliS de Barcelona de tal manera que se encadenan cuatro años consecutivos de incrementos muy significativos, a pesar de un cierto descenso del 2,2% en el número de transacciones de 2018, respecto del año anterior.

En el caso de la obra nueva, para el conjunto del ámbito metropolitano, el aumento del 2018 ha sido del 4,6% y el acumulado desde el punto más bajo (2014), supone un 21,5%, pasando de los 2.526€/m2 construido, a los 3.068 €/m2 construido. Para algunos municipios las subidas acumuladas han sido más exageradas, como serían el 41,7% de Barcelona (de 3.116€/m2, a 4.416€/m2), el 35,4% de Esplugues (de 2.775€/m2, a 3.586€/m2), el 38,2% de de Sant Cugat del Vallès (de 2.471 €/m2, a 3.410€ /m2) o el 42,6% de Sant Joan Despí (de 2.132 €/m2, a 3.041 €/m2).

En el caso del mercado de segunda mano, el aumento medio del último año de la zona ha sido también del 4,6%, pero el acumulado desde el punto más bajo (2013) ha sido más acentuado, con un 34,2%, al pasar de los 2.330€/m2 a los 3.126€/m2. Los municipios que se sitúan por encima del precio medio de la zona son Barcelona ciudad, donde se ha llegado a los 3.948 €/m2 de media de la ciudad, Sant Cugat del Vallès, a los 3.704 €/m2, Sant Just Desvern, a 3.623,5 €/m2 y Castelldefels, a los 3.273 €/m2.
 

Aumento continuado del precio medio de las viviendas de alquiler

También en el mercado del alquiler son importantes las subidas de precios, de un 6% medio de la zona en el último año y un acumulado desde el punto más bajo (2013) del 33,8%, que han situado la renta media en su máximo desde que se dispone de datos en prácticamente todos los territorios. De acuerdo con los datos de contratos registrados por el Institut Català del Sòl (Incàsol), el precio medio de alquiler ha alcanzado los 1.149,6 €/mes en Sant Cugat del Vallés, 1.058,9 €/mes en Sant Just Desvern y 929,6 €/mes en la ciudad de Barcelona. En el conjunto del área metropolitana el precio medio se situó en los 860,5 €/mes.

La evolución de los precios ha experimentado, sin embargo, una cierta moderación en el crecimiento en el último año, con una variación interanual en la ciudad de Barcelona del 6%, inferior a la del 9,5% que se había registrado el año 2017, y una variación del 6,7% en el resto del ámbito metropolitano, inferior al 9,3% del año 2017.
 

Desajuste entre la oferta y las capacidades de la demanda de alquiler

En Barcelona se mantiene el desajuste entre los precios de oferta de las viviendas de alquiler y los que busca la demanda. Según datos del portal Habitaclia -con el que el Observatori Metropolità de l'Habitatge ha firmado un convenio de colaboración-, casi el 74% de la demanda se sitúa por debajo de los 1.000 €/mes, mientras que sólo un 32% de la oferta se mueve en estos precios.

La dificultad de acceso de la demanda a los precios de oferta hace pensar en un techo de alquiler de precios en este mercado.

La duración de los anuncios de oferta es un indicador de las facilidades o dificultades de alquiler por tramos de precios: en Barcelona ciudad, las ofertas con un precio medio de 771,5 €/mes están activas sólo entre 2 y 7 días; a partir de los 950 €/mes las ofertas duran más de un mes; y las ofertas de más de 1.110 €/mes están más de 5 meses anunciadas. En el resto del área metropolitana los precios medios se sitúan en 648 €/mes para las ofertas de 2 a 7 días; 717 €/mes para aquellas entre 15 días y un mes; y 741 €/mes hasta 2 meses.

Además, se constata una fuerte coincidencia entre los precios de alquiler de los contratos firmados con los que apuntan las búsquedas de la demanda: los precios medios de demanda se sitúan en los 896 €/mes en la ciudad de Barcelona y en 715 €/mes a la resto de municipios metropolitanos.
 

Las dificultades para acceder a la vivienda

Acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler está lejos de las posibilidades de cada vez más hogares, incluso desplazándose en el territorio metropolitano. Para acceder a una vivienda de alquiler un hogar con unos ingresos de 2,5 SMI, es decir, 2.146 € netos al mes, sólo podría acceder a una vivienda de alquiler, destinando menos de un 30% de estas remuneraciones, en 5 de los 36 municipios del área metropolitana de Barcelona: Badia del Vallès, Montcada i Reixac, Santa Coloma de Gramenet, Ripollet y Castellbisbal.
 

La gran mayoría de la población cambia de vivienda dentro de su municipio

Se está produciendo un descenso de la capacidad de los municipios de contener a sus residentes. La tasa de autocontención residencial de los municipios de la metrópolis de Barcelona se situó en 2017 en el 62,5%, mientras que el año 2011 era del 67,5%. En el caso del municipio de Barcelona, ​​donde la tasa de autocontención es sensiblemente más alta que la media metropolitana, también se registra un ligero descenso, del 74,1% de 2011 al 72,8% en 2017.